二代目大家の日々。

固定金利が終了して、変動金利に切り替わる通知が来ました。
第１ラウンド、銀行の圧勝。
第２ラウンド、ゴッドマザーの勝ち。
第３ラウンド、私の判定負け。
第４ラウンド、元ダンナが戦闘不能。

全ての書類が揃って、ゴッドマザーと銀行に行きました。
応接室に通されて、わくわくの新金利発表です。

「金利、どうなりました？」と私。
「ハイ、上司と相談して0.1％の上乗せとなりました」
「ありがとうございます」
「でも、固定金利の間は繰り上げ返済できません」
「わかりました。ありがとうございます」
「保証人解除通知のサインは大丈夫ですか？」
「ハイ、すぐにとりに行きました」
「御母様が連帯保証人になる件は問題ありませんね」
「ハイ、私は大丈夫よ。銀行がよければね」

順調に手続きが進んでいきます。
5年前に借り入れしてから、随分と金利が上がったから
0.1％の金利上昇ですんだのは、とてもありがたいことです。
これも全てゴッドマザーのおかげです。
最終ラウンド、両者痛みわけで引き分けというところかしら。
全ての書類を作成し、二人で銀行をあとにしました。

「今回はありがとうございます」
「どういたしまして」
「ねえ、ホントに全額、返済する気だったの」
「全額はもっていってないよ」
「えっ？」
「半分位はあったかな？」
「はあ〜？」
「いいの、いいの。どちらも丸くおさまったから…」

やっぱりゴッドマザーには勝てません。
今回の勝負、ゴッドマザーの一人勝ちでした。

固定金利が終了して、変動金利に切り替わる通知が来たので
ゴッドマザーと金利交渉するために銀行に行ってきました。
第１ラウンド、銀行の圧勝。
第２ラウンド、ゴッドマザーの勝ち。
第３ラウンド、私の判定負け。

保証人解除の書類に元ダンナの自筆サインが必要になりました。
元ダンナ宅に電話すると…
「この電話は、御客様の都合により、かからなくなっています」
あぁ、また、これですか〜。
引きこもりの元ダンナの預金口座が残高不足になって
電話が止められている模様です。
とりあえず、アポなしで訪問しました。

ピンポ〜ン、返事がありません。
合鍵で侵入してみると…、まるで浮浪者のような元ダンナがポツリ。
中古マンション購入して、数百万円かけてリフォームしたから
そのマンションで評判になって、見学者が絶えなかったのに
酒瓶が部屋中に転がって、ゴミが散乱している立派なゴミ屋敷。

「どしたの？」と元ダンナ。
「銀行の保証人を外す書類にサインがいるんだけど…」
「いいよ。どこ？」
「これ。あのねえ、電話、止まってるけど…」
「知ってるけど、外に出るのが怖くて、お金が動かせない…」
「この部屋、臭いけど、風呂にも入ってないの？」
「まあ、二ヶ月ほど…」
「………………………」

外出できない体質になってしまったので
髪もヒゲも伸び放題で、どこから見ても仙人か、浮浪者。

数年前のこと
「酒やめるの、妻やめるの？」と私。
「どちらも止められない」と元ダンナ。
毎晩、酒飲んでグチる元ダンナにきれて、
タクシーに布団を積み込んで、突然家出した私。
あれから、元ダンナの時計は止まってしまったようです。
第４ラウンド、元ダンナの戦闘意欲なしです。

固定金利が終了して、変動金利に切り替わる通知が来たので
ゴッドマザーと金利交渉するために銀行に行ってきました。
第１ラウンド、銀行の圧勝。
第２ラウンド、ゴッドマザーの勝ち。

さて、上司と交渉した担当者が戻ってきました。
「あの〜、三代様、保証人の件ですが…」
「大丈夫です。本人は納得しています」
「実際どうですか？」
「そうですね。かなり問題アリですね」

このローン、別れたダンナが保証人。
名門高校、名門大学出身で
入社してスグ東京に派遣されたエリート社員。
性格のよさが災いして、過労死寸前までいって
人間不信 → 自律神経失調症 → うつ病になりました。

アルコール依存症で、心臓病で、
大腿骨頭壊死症で歩行不能となり
私より若いのに、一時的に介護保険の世話になっています。
手術が成功して、いまは歩けるけど
会社もクビになり、現在は障害年金で生活しています。

「この方、保証人から外しましょうか？」
「できたら、そのほうが…、でも、次の保証人が…」
「このババアでよければ、保証人になるよ」
「御母様、ありがとう！」
「でも、銀行さん、私みたいな死にかけババアでいいの？」
「ハイ、御母様は当行の債務者ですので大丈夫です」
「よかったわ、御母様」
「ただ、元ダンナ様が保証人から外れるという自筆サインが必要です」

ということで、最終的な金利は全ての書類が揃って発表です。

「金利、期待してるわよ」とゴッドマザー。
「ハイ」

第３ラウンド、私の判定負けのようです。
元ダンナ、連絡取るのが大変です。
あぁ、今頃どうしているのでしょうか？

固定金利が終了して、変動金利に切り替わる通知が来たので
ゴッドマザーと金利交渉するために銀行に行ってきました。
第一ラウンド、銀行の圧勝。そこでゴッドマザーが切り出しました。

「でも、この金利、高すぎるんじゃないの？」
「そ、そんなことは…」
「高いようだと返済しますよ！」
「皆様、この金利でお願いしておりますが…」
「本当に返すわよ！」
「それは、ちょっと…」

そこでゴッドマザー、机の上にバッグの中身をバラバラと取り出しました。

「通帳、保険証、実印、銀行印…、これで今日、返すわよ！」
「……………………」
「ここに返済分の現金、全額あるわよ」
「それは…」
「さあ、どうなの？ 返済してもいいのよ」
「それは…」
「今日、返済して帰るわよ」
「それでは、上司と検討いたしますので、しばらくお待ちください」
「安くしてね」
「ハイ…」
「お願いするわよ」
「ハイ…」

バッグの中身をもとに戻すゴッドマザー。まるでドラマだわ。
やっぱり実弾(現金)は、効果的ね〜。もってる人にはかないませんわ〜。
ゴッドマザーは何もなかったような顔をして、隣でお茶をすすっています。
相変わらずの大物ぶり、また、銀行で伝説が一つ増えるわね。

「他の銀行資料を持ってきてないの？」とゴッドマザー。
「時間がなくって、集められなかったの…」
「よその銀行金利が安かったら、そのチラシが必要よ」
「どうするの？」
「決まってるじゃない。そこより高いと借り替えるぞっていうの」
「そうか！」
「アンタもまだまだね〜」

第２ラウンドは、ゴッドマザーの勝ち。
ゴッドマザーの御蔭で、金利の上昇が少なくなりそうです。

固定金利が終了して、変動金利に切り替わる通知が来たので
ゴッドマザーと金利交渉するために銀行に行ってきました。
応接室で、まず、事前に質問していた点を確認します。

「ちょっとお待ちください」と言って、担当者は事務所に戻ったきり
５分過ぎ、10分過ぎ、15分過ぎ…。
出されたお茶も冷めて、冷めた態度のゴッドマザーの声。

「アンタ、ちゃんと説明したの！」
「した、した！ このふたつ、必ず聞くって念押した！」
「ホント？」
「ホント、ホント。きっと上司に説明しているのよ」
「そうかしら？」
「きっと、そうそう」

20分を過ぎようとしたころ、担当者が戻ってきました。

第一の疑問点＝特約契約書に7月1日まで固定金利と書いてある件
元金均等で金銭貸借契約を締結しているけど
7月1日支払分は、7/2〜7/31の金利を支払う計算なので
7月1日支払分に、7/1の金利は含まれていないから
特約契約書と相違はない。ふ〜ん、そうなのね。

第二の疑問点＝短期プライムレートを基準に計算した結果が異なる。
銀行のＨＰで短期プライムレートを探しました。
どこにあるのか わからなくて、探すのに苦労しちゃったわ。
やっと探した短期プライムレートなのに
担当者いわく「その短期プライムレート情報は古いです」
もっとすぐに探せるＨＰにしてほしいものだわ。
本物の最新短期プライムレートで計算したら、
変更後金利はあっていました。あらら。

結局、第一ラウンド、こちらが完敗。
そこでゴッドマザーが切り出しました。

「でも、この金利、高すぎるんじゃないの？」
「そ、そんなことは…」

固定金利が終了して、変動金利に切り替わる通知が来ました。
ゴッドマザーに電話すると、スグ銀行に行け！とのこと。
その翌日、朝一番にゴッドマザーから電話アリ。

「もしもし、アレした？」
「アレって？」
「ウチの融資担当者を押さえておいてね」
「銀行の？」
「そう、ウチの担当以外だと、話が長くなるから…」
「わかった。でも、いなかったら？」
「そしたら、誰でもいいわ」
「わかった」

受話器を置いて、スグ銀行に電話です。
残念ながら、担当者はお休みでした。
急ぎの用件ということで、
他の担当者の時間を押さえてもらいました。
「お願いしたいことがあるのですが…」 疑問点を尋ねました。

(1)特約契約書には7月1日迄、固定金利と書いてあるのに
　7月1日から変動金利になった理由
(2)変更になった金利が特約契約書と異なる理由

必ず質問するので、調査してもらうようにお願いしました。
担当者、約束の時間も決まってゴッドマザーに御報告。
現地集合となりました。

さて、お約束の時間。10分前に行ったけど
時間厳守のゴッドマザーは、銀行ロビーで私を待っていました。
しばらく、銀行ロビーで二人で雑談。
持参した書類の打ち合わせをします。

「今日、払えるように通帳、身分証明、実印まで持ってきたわ！」
「私は特約書類一式を持ってきたわ」
「今日は二人でがんばるわよ！」
「ハイ！」
心強い味方です。いつもより一層大きく見えます。

約束の時間２分前になりました。
準備バッチリ、二人の呼吸もバッチリ、
融資コーナーへと向かいました。

メインバンクから一通の手紙。
固定金利が終了して、変動金利に切り替わる通知です。
なんと 0.7％もアップです。
こういう場合、ゴッドマザーの知恵を借りるに限るわ！
早速、ゴッドマザーに電話してみました。

「ごめん、夜遅く…。ちょっと問題が…」
「どうしたの」
「固定金利が終わっちゃってさあ、一気に金利が上がったのよ」
「あらあら、どのくらい？」
「0.7％。ビックリしちゃった。ねえ、どうしたらいいと思う？」
「そうねえ…」 ゴッドマザーは一息つきました。

「明日、一緒に銀行に行きましょう！」とゴッドマザー。
「明日？」
「そう、こういうことは早さが決め手なのよ」
「早さねえ…」
「よくパパ(初代父)と銀行交渉に行ったわ〜」遠い目のゴッドマザー。
「ふ〜ん」
「こういうときは、二人でたたみかけるように交渉するのよ」
「そうなんだ〜」
「一人が疲れたら、もう一人がドンドン話しちゃうのよ」
「へえ」
「よそのアパートローンの切り抜きも有効よ」
「よそで借り替えるぞっていうの？」
「そう。それと…、見せ金も必要ね」
「見せ金？」
「交渉が決裂したときの切り札」
「切り札？」
「そんな金利なら返済しますっていうの」
「でも、私、いまそんなに現金ないけど…」
「私が貸すから、そのときは契約書を書いてね」
「金利、前の銀行金利でいいかな〜？」
「いいわよ」
「家族内レバレッジで対抗だあ〜」

ゴッドマザーに相談してよかったわ。
さあ、二人で銀行へ交渉に行くわよ！

ポストを開けると、メインバンクから一通の手紙。
何かしら〜と気になって、開封しながらエレベータに乗りました。
ギョッ！ 固定金利が終了して、変動金利に切り替わる通知。
なんと 0.7％もアップです。
こ、この入居率ダウン、家賃ダウン、広告費アップの三重苦の時代に
今度は金利アップですか〜。減額四重喪ではないですか…。
「な、なんという金利なのよ！」

思わずこぼす超大声での独り言！
おっといけません。エレベータの同乗者が笑ってます。
エヘヘ…、苦笑いしながらエレベータを後にしました。

5年固定だったから、そんなに経ったのね。
でも、確か、今年の7月1日まで固定金利だったはず…。
短期プライムレート優遇金利だったから
こんなに一度にあがるはずはないとおもうけど…。

部屋に入るなり、資料を探し始めます。
スグに書類がでてきました。
特約事項で平成20年7月1日迄の金利を固定金利とすると書いてあります。
変動金利に切り替えた場合、
短期プライムレートを基準に一定の割合で計算すると書いてあるので
メインバンクの短期プライムレートを調査するために
銀行のホームページをチェックしました。

あ、あります。あります。
最新の短期プライムレートです。
その金利と特約条項の金利を比べると…、やっぱり高すぎます。
やっぱり何か変です。

こういう場合、ゴッドマザーの知恵を借りるに限るわ！
早速、ゴッドマザーに電話してみました。

「ごめん、夜遅く…。ちょっと問題が…」
「どうしたの」
「固定金利が終わっちゃってさあ、一気に金利が上がったのよ」
「あらあら」
「どうしたらいいと思う？」
「そうねえ…」

東京出張中の深夜、ゴッドマザーから騒音問題の相談アリ。
ゴッドマザーが、私の助言どおりに警察に電話したら
被害者本人から直接連絡してほしいと言われて
再度、入居者に電話したら
「絶対に電話しません」と言われて困ったゴッドマザー。
説得できずに電話を切ったら、別の電話が入ってきました。

「すみません。ＤＶＤつけっぱなしで外出してました！」問題のＯＬさんです。
「あのね〜、近所の皆さん、困っているのよ」
「すみませ〜ん」
「スグに止めてね」
「ハイ」
「次から注意してくださいね」
「ハイ」

あっという間に片付いてしまいました。
かわいいお嬢さんなんだけど、
不吉な音楽って…、どういう趣味なのかしら？
あぁ、そうそう。ビジネスホテルに泊まるのやめさせなくっちゃ！

「もしもし…、大家ですが…」
「いま、ホテルに行こうと思ってたんです」
「本人がつかまって、止めてもらいました」
「確かに、音が消えました」
「よかったです」
「僕もホテルより自宅のほうがくつろげるし、よかったです」
「すみませんね〜。御不便をおかけして」
「いいえ、ありがとうございます」

とりあえず一件落着したもの
一時的にパニックになってしまったゴッドマザーは
またまた血圧が上がってしまって
一晩、寝つけなくなってしまいました。

昨日、東京から帰って御機嫌伺いにいったけど
神経過敏で体調不良になっているようです。
この一件、結構こたえたようです。
無理しないでくださいね、ゴッドマザー。

東京出張中の深夜、ゴッドマザーから電話アリ。
騒音問題を警察に相談するように助言しました。
ゴッドマザーが警察に電話したら
被害者本人から電話してほしいと言われたそうです。
それでゴッドマザーはスグに２階の優良入居者に電話しました。

「あの〜、大家ですが…」
「まだ、止まらないんですよ。あの不吉な音楽が！」

受話器を通してズ〜ンズ〜ンという重低音が聞こえてきたそうです。

「はい、こちらでも聞こえます」
「そうでしょ。どうにかしてくださいよ」
「そちらから警察に、騒音被害の電話をかけていただけませんか？」
「何で私がしなくちゃいけないんですか」
「大家では対応できないと…」
「もし、私が電話して逆恨みされたらどうするんですか？」
「そういわれましても…」
「私は人に恨みを買うことが大嫌いなんですよ」
「はあ」
「だから、絶対に電話しません！」
「そうですか…」
「大家さんが来て、現場で注意してくださいよ」
「普通なら行きますが、体調不良で寝込んでいて…」
「そうですか。それは〜、お気の毒ですね〜」
「はあ…、すみませんね」
「このままじゃ、私、寝られません。明日の勤務に差し支えます」
「そうですね」
「私、今日はビジネスホテルに泊まります」
「そのアパートに空室があるから、そこに泊まりませんか？」
「なんで私がそんなところに行かないといけないんですか」
「そのホテル、高いんですか？」
「そんなに高くなかったと思います」
「じゃあ、宿泊したら、領収書をもらっておいてください」
「どうしてですか」
「後で、いろいろ…」
「わかりました」
「お願いしますね」
「はい」

とりあえず受話器を置いたゴッドマザー。
そのとき、再度、電話のベルがなりました。

午前中、約束していた不動産屋との面会を終え
ＪＲ新宿サザンテラス口横を歩きながら
タイムズスクエアができたばかりの頃を思い出していたら
携帯に着信アリ。

「もしもし」
「ヒロシですが…」
「あら、先日はどうも…」
「左門満室さんが新宿にいるので、お茶しませんか？」
「？？？？？？」

先日、賃貸住宅フェアがあった日
九州図面舞踏会でお会いした、アノ左門満室様？
確か、九州の方では？ 東京で一緒にお茶する？
なんじゃあ、そりゃあ！

西口でお茶してるらしいけど、
新宿で動くと迷子になるので
ＪＲサザンテラス口迄、ヒロシ夫様に迎えにきていただきました。
顔を見て、思わず、つい一言。
「ヒロシさんは、資産規模に見合わないスバラシイ人脈をお持ちですね！」
ごめんなさいね。性格と同じく、口が悪くて…。

御茶会場に無事到着。
あれ〜、この間に負けない豪華メンバー！
よくこれだけの人脈があるものです、ヒロシ夫妻はやっぱりスゴイ！

左門満室様は、何か秘密のプロジェクトがあって
そのために東京に来られたそうです。
こんなところで、お会いできるなんて、思いもよらないことですわ。

洗練された東京の投資家様のなかでも
左門満室様のトークが光ります。
相変わらずの大物ぶり、私が霞んでしまいます。
同じ九州出身者として、鼻が高いです。

秘密の会談があるのでと
颯爽と御茶会をあとにした左門満室様。
次にお会いするのは、やっぱり九州でしょうか？
再会を楽しみにしております。
ヒロシ夫妻様、私を誘ってくださって、うれしかったですわ。

只今、東京出張中だというのに
深夜に騒音の苦情あり。
ゴッドマザーから相談があったので
答え方を伝授いたしました。

すぐにゴッドマザーは電話しました。
「あの〜、警察でしょうか？」
「ハイ、そうですが」
「相談したいのですが...」
「どうぞ」

「私、７８歳の一人暮らしの老人ですが
　おたくが見回る地域にアパートを持っております。
　夫に先立たれまして
　夫から相続したアパートで問題が起きています。
　騒音があって眠れないということです。
　本来なら、私が行くのですが
　高血圧で倒れており、フラフラで行けません。
　二人の娘も県外におり
　私一人では、どうしていいかわからず
　とりあえず担当の警察に電話しているところです」

「それは大変だね〜」
「ハイ、夫の残した財産を一人で管理していますので」
「警察としては、そういうことにはね〜」
「でも、入居者が困ってますし、私はフラフラで動けません」
「そうだね〜」
「ハイ、何とかなりませんか」
「．．．．．．．．」
「そこを何とか」
「家主さんが言ってもね〜」
「入居者なら、いいですか？」
「そうだね〜」
「一人暮らしの老人が困ってるんですが」
「仕方がないですね〜」
「あの、入居者から電話させたらいいですか？」
「そうですね〜」
「入居者に電話させますから、対応お願いします」
「とりあえず、状況報告をお願いいたします」
「ハイ、わかりました。ありがとうございます」

ゴッドマザーはスグに２階入居者に電話しました。

関東周辺の大家さんが集合してミニ図面舞踏会。
名前と顔が初めて一致した方、以前から顔見知りの方、
初めて御名前を聞く方等がいらっしゃいました。
全員で２０名程、来てくださいました。

会場は４９階眺望が自慢の洒落た料理店。
一番眺望がよい席に案内されて、気分は最高です！

全国各地で不動産をテーマに語れるなんて
本当に楽しい経験ですね。
以前からブログにコメントをくださった方々ともお会いできて
とてもうれしく思いました。

さて、楽しい二次会の途中でゴッドマザーから電話アリ。
「大変なのよ〜。どうしていいのかわからないのよ〜」
「どうしたの？」
「あのね〜」

今年４月に入居した１階のＯＬさんが
朝８時から大音量でＤＶＤをかけていて
夜１０時になっても終了しないので
二階の優良入居者から電話があったそうです。

騒音で眠れないので警察に訴えてください、と２階の入居者。
物騒な事件が多い昨今なので
御自分はこの件と関わりたくないそうです。

おまけにこの方、うちの優良入居者。
地元有力企業の社員で、家賃はキチンといれるし、性格はいいし
ワンルームなのに、もう１０年近く住んでいらっしゃるし
うちの入居者中、ピカ一の存在！
出て行かれたら、本当に困ります。

「どうしたらいいと思う」ゴッドマザーは泣き出しそうです。
「困ったわね〜」
「それがね、とても不吉な音楽なんだって」
「その問題を起こしている入居者の携帯番号、知ってる？」
「うん、電話するけど出てくれないの...」
「そうね〜」

出張中に困っちゃいましたね。
福岡なら、私がスグに対応できるんですが...。
さて、その回答は、また明日。

講演用にパソコンを購入したのだけれど
時間がなくて、インターネットの設定をしないままで
とりあえず出張に持ってきました。

解説書を読んでも、よくわからないし
自分が契約しているプロバイダの詳細データも
どこに行ったか、わからなくなっちゃったので
現地で考えることにしました。

今回は、妹が住んでいるマンションのゲストルームに宿泊です。
無料インターネットはあるのですが、
LANケーブルがありません。
初日は妹の自宅でパソコンを借りて入力して
昨日、ＬＡＮケーブルを購入しました。

今度は、うまくいくかと思ったら
インターネットの基本設定ができていないので接続できません。
あ〜でもない、こ〜でもないと苦戦していたら
何かの拍子に接続ＯＫ。

これでどこでもパソコンが使えますね。
出張が多くなっても、毎日、更新ＯＫ体制になりました。
応援してくださる皆様、よろしくお願いいたしますね。

「賃貸管理セミナー講座」の最終試験に行ってきました。
内容は、指定課題の講演実技です。

これまでの講演経験から、どう計算しても30分の内容なのに
指定講演時間は25分です。
かなり早口でしゃべらないと終了しないわね。
おまけに 25分ジャストで、講演が終了するサドンデス方式。
一発勝負、気合勝負です。

試験会場では、パソコンが用意されていましたが
かなり古いバージョンのようです。
開始時間までに、パソコンのセッテングと講演シナリオのチェック。
必需品の確認、気持ちが高揚してきます。

さて、試験開始。
自分が作成した資料はパワーポイント最新ソフトで作成したのに
二つくらい前のパワーポイントなので
アニメーションがうまく動きません。
う〜ん、やっぱ、人のパソコンは使いにくいわね。

指定時間25分のところ、25分30秒程かかりましたが
パワーポイントは24分45秒で終わって、まとめだけ残ったから
まあまあってところかしら。

無事に、試験が終了しました。
発表は今月末に郵送されるそうです。
とりあえず、合格しそうな感触です。

ゴッドマザーから電話アリ。
「北海道のお兄さんから、例の品が届いているわよ〜」
「は〜い、聴きにいきま〜す」

図面舞踏会にデビューしたゴッドマザーは
一次会で帰ったのに、興奮しすぎて全く眠れなくなって
体調を崩して、一日、寝込んじゃったそうです。
う〜ん、次回は参加できるのかしら？

心配しながら、ゴッドマザー宅に到着すると
思ったより元気そうな顔でゴッドマザーが迎えてくれました。
ちょっと疲れただけなのね、よかったわ。

「ＣＤ、どうだった？」
「おもしろかったわ！ 漫談みたいよ」
「それは、よかったわね〜」
「でも、一枚１時間以上あるから、一日一枚が体力的に限度みたい…」

ＣＤを聴くだけのパワーがでてきたということだから
体調は回復に向かっているようです。一安心です。

一方、私の場合、聴きたいけど、当分は無理みたい。
今年4月9日ブログ に書いたけど
千葉県で賃貸管理セミナーを受講したら、いろいろと宿題があって
今日は、またまた千葉県で最終試験です。
ビッグイベント 賃貸住宅フェアが終了したばかりなのに
今日は、朝一番の飛行機で関東へ出発！

荷造りも、課題の復習も十分にしていないから
昨日は、一日中、バタバタと走り回ってしまいました。
あれもやってないし、これもやってないし…。
本当に、後悔先に立たず状態です。
今日は、殆んど徹夜で出発ですが
飛行機の中で睡眠をとれば大丈夫でしょう！

さて、この試験に合格すれば、
晴れて「賃貸管理セミナー講座」受講修了者になります。
これで私の大家力も一段とパワーアップしたということね。

それでは皆様、今日から18日まで東京滞在ですので
ブログは不定期になります。そこんとこ、よろしくお願いしますね。

賃貸住宅フェア２日目のマイ メイン イベントは
「専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法」 の著者
鈴木ゆり子様の講演です。

講演経験が豊富なだけに、
パワーポイントを使ったわかりやすい講義です。
メインテーマは、心の経営。
聞いているうちにゴッドマザーの言葉を思い出しました。

「入居者がどんな思いで家賃を支払ってるか、考えたことがある？」
「入居者と、心の交流があると大家は楽しいよ」
「入居者はカネじゃないんだよ。人間なんだよ」

講演を聴いているうちに
鈴木様の声と、ゴッドマザーの声が脳でコダマして重なります。
結局、鈴木様の内容は、ゴッドマザーが常に言っていることと同じです。

講演終了後、大家仲間が集まって、
鈴木様を福岡空港までお見送りいたしました。
途中でラーメン屋に寄って、博多ラーメン食べながら大家談義。

大家を目指す人は、経営とか、数字とかを重視するけど
大家になる目的は「家族が幸せになること」ですよ。
大金があっても、家族がバラバラだったら意味がないですよ。
生活できるだけの十分な金額があれば、それが本当の幸せですよ、という
いくら金を積んでも聞けない鈴木様の話を
ラーメンすすりながら、拝聴したのでありました。

鈴木様のありがたい話を聞きながら、一路、福岡空港へ。
再開の約束をしながら、お見送りいたしました。

その後、中洲に戻って「アントニオ猪木酒場」で
別の大家仲間と賃貸住宅フェア終了のお別れパーティー！
カウントダウンしてサラダを出すパフォーマンスにはビックリ！
大スクリーンに映る若きアントニオ猪木を鑑賞しながら
酒を酌み交わしたのでありました。

今年の賃貸住宅フェア in 福岡も収穫が多いイベントでした。
次回は、どうなるのでしょうか？

賃貸住宅フェアの講演、無事終了いたしました。
初めてお目にかかるのに
このブログを読んでくださる方が多くて
激励の御言葉をいろいろと頂戴いたしました。
誠にありがとうございます。

時間がなかったとはいえ、全力投球で資料を作成したから
それなりに聴き応えがあったと自負しております。

さて、無事に講演会が終了した後
待ちに待った九州版図面舞踏会の開催です。
今回の目玉は、ゴッドマザーの初披露です。

ゴッドマザーが手作りした
金運アップの黄色、高貴で徳を示す紫色の花柄が
全身を覆うスーツ＆御揃いの布地で作ったミニバッグを持って
ゴッドマザーが颯爽と登場。
78歳という年齢を感じさせない姿です。

「えらく洒落てきたわね〜」
「や〜、久しぶりに頑張ったわよ〜」とゴッドマザー。
いつもより背筋がピンと伸びて、我が親ながらステキです。

会場に到着すると、皆様の視線がゴッドマザーに集中します。
やっぱりカリスマ度が違います。
いつもこうやってゴッドマザーに持っていかれちゃうのよね。
私の存在が霞んじゃうじゃないの…。

いろいろな方から不動産投資の質問が来ても
一刀両断に解決する達人技、瞬間芸です。

この母がいたから、楽しく不動産投資ができました。
初代父も、最後の頼みの綱としていたゴッドマザー、
なかなか両親のレベルを超えるのは難しいようです。

今日も朝からゴッドマザーから電話がありました。
「あんまり楽しくて、興奮しちゃったから、眠れなかったのよ〜」
「じゃあ、また行く？」
「体調がよかったら、参加してもいいわよ」

ゴッドマザーにとっても、楽しい経験だったようです。

所有している物件の境界立会いに行ってきました。
私＆ゴッドマザーの共有名義なので二人で立会いです。

この土地を初代父が購入したときに
境界立会書を作成していたので、特に、問題もなく終了しました。

せっかく物件に行ったので、私＆ゴッドマザーで物件掃除。
二人いるので、いつもよりサッサと終わりました。
帰ろうとしていたところへ、近所の奥さんが登場。
何かを話したいようです。

「あら、ここの大家さん？」
「はい」
「さっき立会いしていた家の事情、ご存知？」
「いいえ…」

目をキラッと輝かせると、その奥さんが一気に喋り始めました。
今回、立ち会った隣地は、相続した土地だそうですが
相続期限が迫っても、兄弟の意見があわなかったので
とりあえず共有名義で相続したそうです。

相続が一段落して、一人がスグ売却しようとしたけど
兄弟仲が悪く、意見があわなくて
相続から３年間も話がつかなかったそうですが
兄弟で一緒にやっている会社の経営がうまくいかなくなって
やっと売却が決定したそうです。

「そういうことなのよ〜」
「あら、そうだったんですね〜」
「測量が終わったら、スグに売り払うそうよ」

とりあえず共有で相続しちゃうと
兄弟間の利益が一致しなくて、処分できないことが多いですね。

初代父が法人で不動産を所有すると
姉妹がいつまでも仲がいいとは限らないから
税金が少々高くても、分割できるように個人で所有すると
言い張ったのは、当家にとっては正解だったようです。
財産を作るのより、引き継ぐほうが難しいですね。

友人が、子供が小学校に行く前に、自宅を購入したいというので
不動産購入の相談を聞きに行きました。

話が一息ついたところで、ちょっとトイレを拝借。
水を流そうと思ったら、水が出ません。
トイレでパニクっていると、外から声が…、
「トイレの水、出ないのよ…」
「えっ？」
「風呂の水、後で入れるから、気にしないで出てきて」

トイレを流さないまま、出てくると
友人は風呂場の水をトイレに運んで、トイレを流しました。

「トイレ、壊れてるの？」
「一年前くらいから、水漏れがひどいから止めてるの…」
「管理会社を呼べばいいのに…」
「呼ぶのに三千円かかるし、いくら請求されるかと思うと…」
「こういうのって、大家負担でしょ」
「それが…」

友人が賃貸借契約書を持ってきました。読んでビックリ…。
賃貸借契約書によれば、
浴槽、風呂釜、煙突類及び水洗トイレ等の小修理に要する費用
建具及び付属家具等の修理に要する費用は…、
全て借主負担とする、とあります。

この条文を盾にして、トイレの水漏れは小修理になるから、
出張費三千円＋修理実費を
管理会社が借主に請求するのだそうです。

ここまで悪意に満ちた契約書をみたことがないわね〜。
こういう管理会社に限って、大家にも請求してたりするのよね。

「もうひとつ心配が…」
「何よ？」
「ここのマンション、退居時にボッタクるので有名なの」
「どのくらい請求されるの？」
「この間、出た人は追加で30万円請求されたって…」

自宅を購入して、引越しするときにも相談にのることになりました。
困った管理会社もあったものだわ。
これって、大家も被害者かもしれないわね〜。

仕事と仕事の間、ちょっとスキマ時間ができました。
６月はスキマ時間が楽しみな月。
６月の博多といえば…、博多座六月大歌舞伎公演！
早速、プログラムを開いて、一幕見のチェックです。

通常、歌舞伎公演は３〜４芝居から構成されているのですが
各部をすべて見ると、休憩時間をはさんで４時間前後です。
腰も痛くなるし、仕事が忙しい時期だと疲れで集中力が続かないので
予約するときには日程調整に気を使います。

その点、歌舞伎の一幕見なら
そのなかから、好きな芝居だけ見物できます。
席は一番安い席の両側だから、ハッキリ見えるわけではないけれど
博多座は舞台と客席の間が近いので、十分です。
値段も安いし、ちょっと見てみたいときには最高よ！

この時期は、常に歌舞伎の配役表を持ち歩いています。
だって、掛け声かけるのに、屋号のチェックが必要です。
掛け声を間違えると、メッチャ恥ずかしいですからね。

プログラムをチェックすると…、
京鹿子娘道成寺(きょうがのこむすめどうじょうじ)に間にあいそうです。

僧 安珍に恋した清姫の執念が蛇となり
紀州 道成寺の釣鐘にかくれた安珍を鐘ごと焼き殺した伝説に由来しており、
清姫の美しい女の執念、情念を表現する人気の演目で
歌舞伎舞踊でも、体力、気力が要求される難しい演目です。

それをナント、77歳喜寿記念として、
坂田藤十郎(山城屋)様が踊るというのだから、これは楽しみです。

無事に一幕見券が購入できて、早速、観劇。
年齢を感じさせない軽やかで気品ある舞踊にウットリ。
まあ年齢が年齢だから、よ〜く見ると無理がないわけではないけれど
磨き上げてきたワザが光る一幕です。

次は、尾上菊之助(音羽屋)様が演じる
弁天娘男女白浪(べんてんむすめめおのしらなみ)が見たいわ〜。
本家本元の演目だし、菊之助様は美しいし、見る前から楽しみです。
次のスキマ時間はいつかしら？

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様のブログが、
楽天が事前通告もせず強制的に削除して、はや一週間。
ブログが削除された翌日、
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様が、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１改様 となって
復活したことは、先月30日ブログ で報告いたしました。

あんまり頭にきたので、皆様に
楽天に対する 冷静な 抗議をお願いしていたのですが…
この度、皆様が冷静に行動された成果として
あのＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様のブログが〜(感涙)
楽天ブログで復活しました！

皆様の御蔭でございます。
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様に成り代わりまして、
皆様に御礼申し上げます。
本当にありがとうございます。

元のアドレス、消していませんか？ 大丈夫ですか。
復活ブログは → コチラ
ちゃんと、元のアドレスに戻っていますよ〜。

楽天様にも、民主主義はあったのね〜。
楽天様、ありがとうございます。

結局、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様のカリスマ性がアップしましたね。
普通の方では、こういう展開にはならないでしょう。
次回、「強制削除されたブログを復活させる」新刊本が書けますね。
転んでも、タダでは起きない その根性。
流石、カリスマ投資家 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様です。

この際、復活したブログの保存法を考えておかないといけませんね。
常に、リスクに対応できる体制を整えておくのは、大家業の基本です。

でも、ふたたび 過去ブログが読めて
投資家同士の楽しいコメント合戦を読めるのは、楽しいですね。

「何でも諦めてはいけない！」
身をもって示してくださったＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様。
人生の達人です。

客付専門不動産屋に営業に行ってきました。
まずは、キャッチアップ、入口付近の広告チェック。

あらっ？ もう６月というのに、新築の募集広告が多いです。
今年３月末新築なら、わかるけど
今年１〜２月の新築で、入居が決まってないところも多いようです。
例年以上の苦戦ぶりです。
新築プレミアムを期待して建設した大家さんの気持ちが伝わってきて
広告を見ているうちに、借金の返済額がちらついて、お気の毒になります。

新築なのに、敷金、礼金ゼロもあります。
そりゃあ１月、２月に建てたのに、満室にならなかったら
なりふり構わず、やってみたい気持ちも分かるけど
これじゃあ、中古アパートは敷金、礼金なんて全く取れませんね。

入口を抜けて、店内へ。
担当者に挨拶する前に、グルリと周囲を見渡します。
市場の平均家賃相場より5000円〜10000円高い物件ばかり。
この傾向は、どの店舗でも同じでした。

アパート、マンションが過剰になった結果
平均家賃相場は完全に値崩れ状態。
客付専門不動産屋が去年と同じだけ成約しても
平均単価が下落したので、売上げが減少。
その結果、２つの方法をとったようです。

(1)大家から広告費を2ヶ月以上取る
どの物件を入居者にオススメするか！
その選択権は、紹介する担当者が握っています。
担当者は、基本給＋歩合給なので
広告費が多い大家の物件からオススメします。

(2)売上単価を上昇させる
室内広告では、単身者向物件45000円〜70000円が多かったです。
初めて店内に来た客に、最新の賃貸相場を知らせるために
高めの家賃設定をした広告を店内に貼っておき
本人の要望を聞いてから、初めて安い賃料の物件を紹介するようです。

不動産屋の傾向はわかりました。
この現状にあわせて、小場家スペシャルをバージョンアップしなくちゃね！

さて、月初めは…、月次報告書作成！
帳簿を整理して、入力して、確認して、できあがり！
あらっ？ 異常に家賃収入が少ない？
５月末というのに、入居率90％を割り込んでいます。

よ〜く内容を分析してみたら、
３月末、４月に空いた部屋が全く決まっていません。
今年のゴールデンシーズン、いままでの常識が通用しません。
小場家スペシャル敗れたり！

小場家スペシャルとは？
店の規模、営業形態によって、若干の変更はありますが
基本的には、不動産屋のキーパーソンを取り込む方法です。

小場家は、家主直営管理なので
まず、家賃、敷金、礼金、設備交渉全てＯＫ
ということを覚えていただきます。
優先的に御客様を御案内いただいて、決まれば、各種サービスあり。
何室も一気に決めた場合には、別途御祝儀もあります。
こうやって、まず、案内率を高めていきます。
優先度が高くなれば、内覧者が増加して、入居率が向上します。

また、市内に130室あるので、御希望の部屋が満室でも、
入居者にとって便利な部屋が空いていたら
特別価格で御案内することもあります。
憧れの地域を格安価格で御提供。
どうせ単身者平均居住期間は２年程度だから、少々家賃を下げても、
サッサと決めたほうが家賃回収率が高くなります。
入居者も喜ぶし、互いのメリットは大きいですね。
せっかくできた御縁は最大限に利用しなくては！

これも、福岡市内各所に所有する小場家だからこそできる技。
このトータル技こそ、小場家スペシャル！

これまでは、この技が有効だったのに
今年は、全く機能していません。
空室率の増加が急激なため、現場で大きな変化が始まりました。

こういうときは、現場に行くしかないわね。
ということで、不動産賃貸最前線、
客付専門不動産屋への営業を決行いたしました。
その報告は、また明日。

ブログ削除事件やら、芸能活動があったりで
最近バタバタしていたのですが、少しだけ落ち着きました。
これでやっと、先月29日ブログ の続きが書けますね。さて…、

ゴミ屋敷に居住する入居者の部屋の前がゴミ置場になってしまって
隣の空室に入居者が決まらないので、通路のゴミ撤去を実行！
事前に２回も手紙を入れたのに、読んでないといわれて
撤去したゴミを元に戻すことになりました。
今度は、私がゴッドマザーにグチ電話をかける番です。
思いっきりグチを言って、スッキリしていたら、また電話です。
例の入居者でした。先程とは打って変わって、妙に やさしい声です

「あの〜、大家さん？」
「ハイ、そうですが…」
「さっきは すんませんね〜。つい大声になっちゃって…」
「イエ、お気になさらずに…」
「あの〜、ゴミどうしました？」
「戻せとおっしゃったので、業者を手配中ですが…」
「ゴミですけど…」
「ハイ」
「やっぱり…、ゴミ…、全部…、捨ててください…」
「えっ？ ちゃんと保管しているから、一度、戻しましょうか？」
「あの〜、やっぱり…、いいです…」
「ひとつだけでも必要なものがあれば…、言ってもらえば…」
「やっぱり…、いいです…」
「ホントに？」
「ハイ、よく考えたら…、使わないので…」
「アラ、そうですか？」
「ハイ」
「じゃあ、コチラで処分しますけど、いいですね」
「ハイ」
「本当に処分しますよ」
「ハイ」

あらら〜、結局、戻さなくてよくなりました。
自分に断りもなく捨てられたと思って、怒りが爆発しちゃったけど
冷静になって、よ〜く考えたら、不要なものが殆どだったようです。
建築関係の御仕事なので、ブロックの残りやら、木材の切れ端やら
どうするのかしら？と思うものが多かったですからね。

この後、速攻でゴッドマザーに連絡して
またまた、お互いにグチを言い合ったのでした。めでたし、めでたし。

昨日は、深夜まで劇団の打ち上げ。
今日は、早朝から原状復帰工事の確認作業。
芸能活動＆不動産管理、二足のわらじも大変だわ〜。

あんなこんなでバタバタしている間に
なんと小場家家宝になること間違いナシのＣＤ発売決定。
ついに予約販売が始まっちゃいました。
朝一番にゴッドマザーに電話で報告したら、ことのほか御悦びのご様子。
「私はネットやら、わからんけど皆さんの役に立つといいね〜」

小場家の場合、朝から晩まで、食卓の話題は不動産。
寝ても、覚めても、食事でも、雑談でも、常に不動産。
御蔭様で、家族の会話が絶えることはありませんでした。
ケンカしても、誰かが不動産の話をしたら
なんとなく会話が始まってしまいますからね。
親子の断絶なんて…、なかったですね。

小場家ゴッドマザー48年の大家業経験が
ギュッと詰まったＣＤが、ついに予約販売開始となりました。

コチラ のブログから、早期予約すると…
なんと予定価格.３２，０００円のところ
最高約２割引で購入できるキャンペーン実施中。

新しく開設した楽天ブログで
また、削除されるかもしれない危機を想定しながら
その間隙をついたキャンペーンです。

んっ？ できたばかりの新設ブログ？
ネット界の巨峰 楽天ブログへの奇襲作戦？
それでは、キャンペーンコードは「ニイタカヤマノボレ作戦」かしら？

ということで「ニイタカヤマノボレ作戦」決行中。
無事「トラトラトラ」となりますよう
皆様方の参加、ゴッドマザーとお待ち申し上げております。